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“家里有炒房的？”周岩一听，就知道提问的员工家里应该有几套房子，笑了笑，继续讲道，“眼下的房地产，运作模式，大家应该清楚。
贷款、买地、建房、再贷款，如此循环。当然，这是房地产开发的运作规律。
至于房产，有几句忠告。
大家应该都学过马哲。
商品价值，源于无差别的人类活动。而商品的价格，取决于交换价值。而商品的价格，围绕商品价值上下波动。
这些话有些宽泛，咱们举个例子。
一套商品房，它的价值，实际上就是材料的源头价格加上人工工时、工具折旧。
而到了消费者这一层，就是开发商的原材料采购价格加上农民工工资，再加上材料损耗、器材折旧，再加上一点利润。
而交换价值，就是销售价格，开发商成本这一基础上，再加上学区、环境的溢价。”
“周总，房地产商的成本，还有一个大方面，购地成本。”
“你这可就戳到咱们国家房地产经纪的死穴上了，”周岩微微叹了口气，“咱们国家开发商品房，有一个绕不过去的死结，那就是土地的所有制性质。”
这时候，终于有员工反应过来：“土地全民所有，而本国居民在购买房子时，可以无偿享有土地使用权，而不应该为土地使用费买单？”
“以前，都是公家建房，土地使用费，是怎么也绕不过去的。”周岩冷冷地笑了笑，“现在，经开发商一转手，就变成了，你花钱买开发商的房子，再花钱买回原本应该属于自己的土地使用权……”
在场的人全都emo了……
“所以，你们以为我为什么要花大力气建职工公寓？”
“唉，周总，不对呀……”许崇晟笑着站了起来，“我记得你在首都可是有好几套房子的？”
“我在老家还有房子呢？多吃多占，不得出超占费用？”周岩翻了翻白眼，“所以说，有房子住的，暂时别想着买房子住。
至于有好几套房子的，自己悠着点就行了，在商品价值回归之前把房子出手，注意别亏了，就行了。”
“那房子什么时候能够回归价值？”许崇晟满脸坏笑。
“接下来我说的，不得录音。”周岩叹了口气，“前边咱们说了，房地产开发商的运作模式。
而关于这套模式的运作，有一个衡量标准，叫做杠杆率，当地产商的贷款与可控固定资产的比值。
可以预想，在未来四五年之内，很多房地产开发商的杠杆率能达到三百以上，注意换算成比例，是百分之三万。
而且，实际操作中，房地产市场的杠杆率上限，并不取决于房地产开发商的信誉和还贷能力，而是取决于放贷银行的胆子。
房地产市场，实际上就跟滚雪球差不多，而实际上房地产的真实规模，就只有雪球里那点水……”
不用周岩多说，很多人也知道雪球滚到最后，会是什么样的：防不住，根本就挡不住……
“周总，按您的说法，这个学术岂不是一直能滚下去？”
确实是这样。
根据周岩上辈子的记忆，要不是有疫情这个黑天鹅来了个“熔断”，房地产市场的大雪球，还会继续滚好几年……
而这辈子还会不会有黑天鹅熔断，周岩自己都不敢确定。
皱着眉头想了一阵子，周岩还是给出了回答：“熔断！
房地产市场的杠杆率大到一定程度，必定会在金融市场产生影响，部分银行，必定会因为积累大量不良资产无法对冲操作而破产。
届时，国家必定会出台熔断政策……”
