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因为地价高，开发商要想赚钱，高档住宅预期售价达到了10万/平。普通住宅售价也达到了5万/平。写字楼售价也很贵，甚至达到了14万/平。
像当时的铜锣湾香江大厦的一个商铺，租金高达每方尺3429元，有人想买，出价居然达到了19万/方尺，换成平米是171万/平，不能说不疯狂。
1994年因为港府增加土地供应、加快廉租屋建设、打击炒楼活动等，房价开始下跌，住宅售价平均跌幅有30%。
这也就是季宇宁所说的香江楼市在94年这一年中，已经开始平稳下来了。
但是经过1年左右的调整，楼市又开始复苏。而且是很快迎来暴涨。
首先是1996年，豪宅价格开始明显上涨，平均升幅达到30%-40%，新鸿基的港景别墅，达到了15万/平。
中小型住宅升幅达到了20-25%。
这个时期上涨的原因是：香江的前景趋向明朗，房地产市场的资金大量进入。包括海外资金以及内地资金。
从1984年1月到1997年，13年半的时间里，香江住宅的楼价整整上涨了3倍，基本是4年多涨一倍。平均每年上涨的幅度是两成多。
从1994年1月开始，在未来的三年零10个月的时间里，香江的楼价会上涨7成。
但也就到此为止了，这就是楼市的最高点了。
“大后年，英国人走了以后。那个时间我判断，又到了北美人用美元薅羊毛的那个周期了。
另外，大后年以后，英国的资本对于香江也没有那么多顾忌了。
所以那个时间，是比较紧张，甚至危险的时间。
而从明年开始，房价如果真的不受控的往上炒高，那么对香江楼市，乃至股市和未来的经济发展来讲，是非常麻烦的。”
香江楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半，其后在1999年反弹两成，但随着八.万五时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后3年多再下跌超过四成，在2003年8月24日跌至谷底。在这五年零十个月，香江楼价下跌七成。
也就是说，从1994年1月开始，差不多将近10年以后，香江的楼价又跌回了原点。
而在这将近10年的时间里，那些炒房的人中，最倒霉的，就是95年到97年10月这一段时间在楼市高峰期入市的业主。
他们很多人拥有的资产价值跌至低于负债，成为负资产。
不少人花费一生努力工作，就是为了完成物业的供款，退休后可以有属于自己的物业安享晚年。然而楼价大跌使他们花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有。如果在负资产期间失业，或被大幅减薪，而无法供款，银行会收回物业拍卖，业主不但变成“无壳蜗牛”，失去物业后仍然要设法向银行还债，银行也承受庞大坏帐风险。至于购入多个物业作投资之用的业主损失更大。这已经不再是无产阶级，而是负资产阶级。
但是从2003年开始，香江地产又进入到一个上升通道。而这一涨就是15年，创造了最长的上涨周期，直到2018年。
“宇宁啊，你是说香江楼市的牛市周期，是到大后年下半年为止。”
“对，宁叔，但是这个判断，又不能在我们的媒体上宣传，毕竟要牵扯到那个时间点，嗯，比较敏感。
但是我们自己内部要提前做好准备了，比如房地产的开发，以及销售，最关键的就是银行的房地产方面的融资。
到时候，很可能用于按揭的房产都抵不上发出去的贷款金额了。
另外，咱们家的亲戚朋友也要提醒一下，明年开始，用一两年的时间，把自己手头的那些投资性房产做一个处理。
这次我估计楼市从牛市转到熊市，跌幅会是很大的，毕竟现在炒上去多高，未来就会跌回来多少。”
“还有啊，到时候香江楼市下行或者说是崩溃，还会带来很多问题，可以说是方方面面的。
同时，我预计金融方面，主要是股市，也会出问题。香江这个地方，那种股市和楼市之间的联动，也就是股地拉扯，是非常明显的。”
